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캄보디아 부동산 투자 시 주의점 개관 2
 
베트남투데이
7. 미등기 토지의 소유권 획득 방법 및 절차, 시기

캄보디아 지방은 물론 프놈펜 수도에도 미등기 토지가 적지 않게 존재하고 있으며, 이러한 토지의 소유주는 대부분 1997년 이전 군사정부(Military Authority)가 자신에게 토지를 수여하면서 발급하여 준 점유 확인서(certificate)를 소지하고 있습니다.

이러한 미등기 토지는 세금 납부 회피 등 여러 가지 이유로 존재하고 있는  실정입니다. 하지만 실제 소유주들이 소지하고 있는 점유 확인서(certificate)가 법률적 검토 후 정확하다는 판정을 받는다면, 점유 확인서(certification)를 가지고 등기소에 가서 매수인 이름으로 직접(매도인 이름을 거치지 않고) 소유권등기(Title Deed)를 할 수 있습니다.

따라서 첫째, 점유 확인서(certification)에 대한 철저한 검증과 둘째, 매매계약서 작성 시 칸 등기(Title Deed at Khan)가 날 때까지는 매매 대금의 지급에 신중을 기하는 등 법적 안전 장치를 고려하시는 것이 필요합니다. 

8. 토지 소유권 이전 절차 및 방법

소유권등기를 이전하기 위하여는 먼저 그 토지가 등기되어 있는 하급 행정구역(Commune/Sangkat – District/Khan)의 장(the Chief)으로부터 확인을 거친 후, 최상 급 행정구역인 Phnom Penh Cadastral Office에 가서 하급행정구역으로부터 확인을 받은 Title Deed(등기권리증)와 계약서 등 필요한 서류를 등기 신청서와 함께 제출하여야 합니다. 마지막으로 세금을 납부하면 등기이전 절차가 완료됩니다. 

9. 개인 소유의 토지에 대한 국가의 강제 회수의 권한이 있는지

지난 호에서 설명 드린 바와 같이 토지법 제5조에 따르면 공공의 이익을 위해서 개인 소유의 토지를 국유화 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 그러나 이 경우에도 적법한 절차에 따라 이루어 져야 하며 미리 정당하고 공평한 가치를 지불하도록 되어 있습니다. 

10. 토지 매입 시 지장물(건축물 등)에 대한 보상 기준 및 절차, 방법 

일반적으로 캄보디아 내에 지장물에 대한 보상 기준 및 절차, 방법 등에 대한 통일된 규정이나 상관례는 없습니다. 다만 매도인이 직접 지장물을 철거하는 책임을 부담하므로, 이 비용(및 보상)은 전체 토지매매 대금에 포함되어 있다고 볼 수 있습니다. 그리고 그 절차와 방법은 전적으로 매도인의 재량에 달려있지만, 매수인은 그 철거 시한을 잔금 지급 전으로 매매계약서에 규정함으로서 안전성을 확보할 수 있겠습니다.   


[담보 설정에 관하여]

1. 소유권을 확보한 토지에 대한 담보대출 가능여부

캄보디아 토지법 상 토지에 대한 담보권을 행사할 수 있는 방법으로는 다음과 같은 두 가지가 있습니다. 하나는 일반적인 부동산에 대한 담보권(Mortgage)을 설정하는 것이며 또 다른 하나는 프랑스법의 영향을 받은 Antichrese를 설정하는 것입니다. 

Mortgage와 Antichrese 모두 채권자가 토지의 소유권자가 되는 것은 아니나, Mortgage는 채무자가 계속하여 담보목적물을 점유하고 있지만, Antichrese는 채권자가 담보목적물을 점유하고 있다는 점이 다르다고 할 수 있습니다. 

Antichrese 계약에서 채권자는 채무자가 채무불이행 시 소유하고 있는 토지를 판매하거나 미지불된 원금 및 이자에 대해 토지를 사용할 수 있습니다.  Antichrese 계약은 채무의 이행이 완료됨과 동시에 종료되며, Antichrese 계약은 반드시 Cadastral 행정부에 등록되어야 하고 일정한 형식을 갖추어야 합니다(토지법 제207조 및 제208조). 

2. 담보대출이 가능하다면 캄보디아 로컬 은행에서 가능한 담보대출 한도 및 국내은행 및 외국계은행에서의 담보대출 가능한도(금액)

현재 캄보디아 내 로컬 은행은, 부동산 감정 평가법인의 담보 대상 토지에 대한 감정서를 제출 받은 후, 감정가의 50% - 60% 정도의 금액으로 대출 한도를 정하고 있습니다. 

3. 캄보디아에서 부동산 담보권 설정 시 가장 많이 사용되는 방법

현재 캄보디아 내에서 부동산 담보권 설정 시 가장 많이 사용되는 방법은 저당권(Mortgage) 설정입니다. 

토지법(Land Law) 제12장 제198조부터 제205조는 이러한 저당권에 대하여 상세하게 규정하고 있으며, 이와 관련하여서는 아래 4.번 사항을 참고하시기 바랍니다.

4. 담보를 완성하기 위한 규정 및 절차

가. 저당권 설정 - 토지법 제12장 제198조부터 제205조  

1) 대상: 등기부에 등록할 수 있는 부동산만 가능함
2) 방법: 채권자가 부동산을 점유하지 않고 등기부에 채권자로 등재됨
3) 확인: 대출약정서, 담보권설정계약서 등에 변호사의 확인 도장 필요
4) 채권확보 방법: 경매

나. 각종 질권 설정 - 담보부거래법(Law on Secured Transactions) 

캄보디아도 지난 2007년 5월 담보부거래법(Law on Secured Transactions)이 발효하였으며, 특히 동법 제6조는 질권 설정이 가능한 각종 담보대상물을 규정함으로써 각종 예금채권, 주식 등에 질권을 설정할 수 있는 길이 열렸습니다.

한편 동법 제29조는 캄보디아 상무부(Ministry of Commerce) 내에 Filing Office를 설치하여 각종 질권 설정 등록 업무를 관장하도록 규정하고 있으며, 현재 상기 Filing Office는 이와 관련 인터넷 웹사이트(www.setfo.gov.kh)를 운영하여 사용자가 질권설정을 등록할 수 있도록 편의를 도모하고 있습니다.

5. 외국인 대주를 위한 담보 설정 시 제한 규정 여부 

현재 캄보디아 토지법(Land Law) 및 담보부거래법(Law on Secured Transactions) 등 관련법의 규정 중, 외국인 대주의 권리를 제한하는 별도의 규정을 두고 있지는 않습니다. 

또한 캄보디아 등기소 또는 상무부 공무원의 업무지침상, 외국인 대주가 저당권자가 되거나 질권자가 되는데 아무런 문제가 없는 것으로 알려져 있습니다.  

6. 합작회사 주식을 담보로 취득 가능여부

담보부거래법 제6조에 따르면 합작회사의 주식을 담보로 질권의 설정 및 취득이 가능합니다. 또한 이 밖의 질권 설정 가능 대상으로는 어떤 동산이나 물건, 무형자산이나 무형자산에 대한 청구권, 부속 건축물, 현재 존재하거나 장래에 존재할 대상, 캄보디아 국내 또는 국외에 있는 대상, 계좌나 판매된 물건 그 이익금을 대상으로 하고 있습니다(담보부거래법 6조). 

이에 따라 주식이나 예금을 대상으로 질권을 설정하는 것이 가능해졌습니다. 다만 질권대상물을 충분히 식별 가능 하도록 기술하여야 하며 모든 자산, 모든 동산 등의 표현도 가능합니다.   

7. 건축중인 건물에 대해 저당권 설정 가능 여부 및 불가시 추후건물을 공동담보물로 추가가능 여부

캄보디아에서는 건축물의 공정률이 70% 이상일 경우 건물 등기가 가능하며, 건물 등기 후 저당권 설정이 가능합니다.

8. 담보에 대한 1순위 등기 설정 가능 여부

캄보디아 등기부 상 1순위 등기 설정이 가능하며, 2순위, 3순위 등기 설정도 법률 상 가능합니다. 

그러나, 현재 캄보디아 내 모든 저당권자(한국계 은행 포함)의 저당권 설정 업무 관행은, 저당권 설정 후 등기권리증을 저당권자(은행)이 소지하고 있는 것으로 보여집니다. 이러한 업무 관행은 캄보디아에서는 등기권리증이 마치 유가증권과 같이 취급되었고, 한 번 유실되면 다시 발행되지 않았던 관행에 유래하는 것으로 보여집니다. 

위와 같이 등기권리증을 저당권자(은행)가 소지하는 업무 관행으로 인하여, 한번 등기 설정이 이루어지면 2순위 등기 설정이 사실 상 불가능한 것이 실정입니다.

9. 저당권자의 우선 변제권

캄보디아 토지법에 따르면 저당권자는 채무불이행 시 공매를 통해 미지급채무를 충당할 수 있습니다. 다만 저당권자가 다수 존재할 경우 우선순위는 토지등록부에 저당권을 등록한 순위에 따릅니다. 후순위 채권자도 경매를 신청할 수 있으며 이때 경매 수익은 저당권 우선순위에 따라 선순위 채권자부터 지급됩니다(토지법 제12장 제203조 및 제240조)

10. 저당권 등기절차 및 필요서류

저당권 등기를 위해서는 대출약정서와 저당권 설정 계약서 등을 작성한 후, 대주(일반적으로 은행)의 주도 하에 등기설정이 진행됩니다.

모든 서류가 접수된 날로부터 약 제10영업일(Working Days) 후 저당권 등기가 완료됩니다.



- 저당권 설정을 위하여 필요한 서류 -

l  저당권 설정 계약서
 * 대출약정서
 * 질권설정계약서
 * 보증계약서
 * 저당권 신청서
 * 등기권리증
 * 대주 및 차주의 신분증 사본

단, 위 제출 서류는 모두 크메르어로 작성되어야 합니다.

12. 저당권자가 외국인이기 때문에 필요한 서류가 있는지

저당권자가 외국인이기 때문에 별도로 필요한 서류로서, 외국인 또는 외국 은행이 실제로 존재한다는 사실을 입증하기 위한 여권사본 또는 사업자등록증, 등기부등본, 정관을 제출하여야 합니다.

이상과 같이 캄보디아 부동산 중 토지 등기 및 담보제도에 관하여 살펴 보았습니다. 우리 한국인들은 세계 어느 곳을 가든 부동산에 매우 관심이 높고, 또한 실제로 부동산에 대한 투자가 해외 투자 규모 중 상당한 부분을 차지하고 있습니다. 해외 부동산 투자는 수익률도 높고 안정적이지만, 그 나라 법률과 제도를 완전히 이해하지 못하고 투자를 감행할 경우 오히려 실패할 확률도 높다고 하겠습니다. 따라서 캄보디아에 대한 부동산 투자는 항상 전문가에게 상담을 받으셔서 신중하게 결정하셔야 할 것입니다. 감사합니다.   


기사입력: 2010/05/10 [16:57]  최종편집: ⓒ vietnam2day
 
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