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| 캄보디아 부동산 투자 시 주의점 개관 |
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베트남투데이 
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Ⅰ. 토지 관련
1. 캄보디아 토지제도 및 토지 매매 시 제한 사항
가. 부동산 매입 절차 시 주의 사항
외국인은 토지소유를 할 수 없으므로, 첫째 캄보디아인의 이름을 명의 신탁과 유사한 방법을 이용하여 그 이름으로 토지를 소유하거나, 둘째 캄보디아인을 대주주(51% 이상)로 하여 회사를 설립한 후 그 회사 이름으로 토지를 소유할 수 있습니다. 이 때에는 몇 가지 필요한 법적 안전장치의 구비하실 것을 권유 드리며, 이러한 안전장치로서 위임장, 지분포기각서, 주식양수도 각서 등을 준비하시는 것이 필요하다고 생각됩니다.
나. 대금지급 관계
캄보디아에서는 일반적으로 계약 시에 전체 대금의 10%에서 20%를 지급하게 되며, 계약일로부터 약 1개월 또는 3개월 후에 잔금을 지급하게 됩니다. 위 잔금지급시기는 보통 Title Deed(등기권리증)을 받는데 소요되는 기간입니다. 계약금액과 잔금지급시기는 양자간에 협의하여 다양하게 정할 수 있습니다.
다. 소유권등기 이전 관계
소유권등기를 이전하기 위하여는 먼저 그 토지가 위치하는 하급 행정구역(Commune/Sangkat – District/Khan)의 장(Chief)으로부터 확인을 거친 후, 최상급 행정구역인 Phnom Penh Cadastral Office을 출석 방문하셔서 하급행정구역으로부터 확인 받은Title Deed(등기권리증)와 계약서 등 필요한 서류를 등기 신청서와 함께 제출하여야 합니다. 마지막으로 세금을 납부하면 등기이전 절차가 완료됩니다.
라. 부동산 등기제도
1) 등기부 존재여부
캄보디아에도 등기부가 존재하며 이러한 등기부를 보관하고 있는 Local Land Registry도 존재하고 있습니다.
2) 상캇(Sangkat)등기, 칸(Khan)등기, City등기 구분
상캇(Sangkat)과 칸(Khan)은 캄보디아의 지방행정구조 상 구분되는 행정조직이라고 할 수 있습니다. 즉 상급 행정조직으로 시(City)가 있고 그 하급 행정조직으로 Khan이 존재하며, 다시 Khan의 하급행정조직으로 Sangkat이 존재하고, Sangkat의 하급 행정조직으로 Village가 있습니다. (City-Khan-Sangkat-Village)
보통 Village와 Sangkat, Khan의 경우는 그 지역의 Chief가 그 토지의 매도자가 진정한 소유자임을 확인하는 서명을 해주는 것으로 등기를 갈음하고 있으며, City 단계부터는 독립된 등기소가 존재하고 있습니다. 특별한 사정이 없는 한, Village와 Sangkat의 Chief 서명을 갖고 있으면 Khan과 City에서는 의심 없이 등기를 내주고 있는 실정입니다.
3) 등기권리증 존재 여부
캄보디아에서도 등기권리증이 있으며 보통 이를 Title Deed라고 부릅니다.
4) 소유권 외 저당권 기재여부 등
캄보디아에서는 저당권을 Title Deed(등기권리증, City 등기권리증만 저당권 기재 가능함)에 기재하고 있으며 또한 채권자가 저당권 내용이 기재된 Title Deed를 소지하게 됩니다. 이에 따라 후순위 저당권자는 저당권설정계약서나 기타 서류를 통해 자신이 저당 토지의 저당권자임을 확인하게 되고, 별도로 이를 Title Deed에 기재하고자 할 경우에는 Title Deed를 소지하고 있는 선순위 저당권자의 허락을 받아야만 합니다.
2. 사업부지에 대한 대출 및 담보권 설정 가부 및 방법
이와 관련하여서는 다음 호에서 설명 드리겠습니다.
3. 캄보디아에서의 소유권 확인 방법(등기부등본, 토지대장 등)
2001년도부터 시행되고 있는 캄보디아 토지법(Land Law)에 따르면, 토지소유권 관계를 확인할 수 있는 공식적인 절차(토지에 대한 등기권리증(Title Deed) 및 등기부 등본)가 마련되어 있습니다. 그러나 이는 수도 프놈펜을 비롯한 일부 도시 지역에 국한되어 있고 도심으로부터 멀리 벗어난 농촌지역의 토지는 그 소유권이 공식적으로 등기되어 있지 않는 경우가 많습니다.
따라서 토지를 매입하고자 하실 때는 그 토지 매도자가 유효한 등기권리증(Title Deed)를 소유하고 있는지, 그 등기가 어느 상급 행정기관까지 등기되어 있는지를 조사한 후 매입여부를 결정하여야 합니다.
4. 등기부상 토지와 실제 토지의 차이 여부
캄보디아 등기부 제도의 운영은 등기소 공무원의 경험 부족과 능력부족 및 세세한 운영규칙의 미비로 인하여 선진국에 비하여 부족한 부분이 많습니다. 따라서 실제 토지와 등기부상 토지 면적(size)과 모양(shape)이 상이한 경우가 있습니다. 따라서 토지 매매 계약 체결 시, 상위 행정기관 등기를 위한 재 측량결과에 따라 매매대금 잔금을 증감할 수 있다는 조항을 반드시 삽입하실 것을 권유 드리고 있습니다.
5. 국유지 매입시기 및 매입절차, 방법
캄보디아 정부는 현재 각 부처별로 토지를 소유하고 있으며, 별도의 기관을 설립하여 그 기관이 일괄적으로 토지를 소유하는 형식을 취하고 있지는 않습니다. 다만 각 부처가 소유하고 있는 토지의 매각을 위해서는 Council of Ministers(내각회의)의 허가를 받아야만 합니다. Council of Ministers의 구성원은 Prime Minister(총리), Deputy PM(부총리), Minister(장관), Secretary of States(국무장관)으로 되어 있습니다.
위의 매각허가서를 보통 “Sor Cho Nor”(캄보디아 발음을 그대로 영어로 옮김)라고 부르며, 정부 소유의 토지를 구입하기 위해서는 사전에 내각회의의 매각허가서를 반드시 확인하여야 합니다.
캄보디아는 정부 소유 토지를 매매할 경우 정부가 직접 매도인으로 나서지 않고 중개인(Middle Man)이 매도인으로 나서서 매매계약을 체결하는 경우가 대부분입니다. 정부관계자는 정부 소유부지를 매각하기 위해 외국인과 절대 직접 접촉하지 않으며, 그 이유는 국민들로부터의 비난가능성이 높고 공무원으로서의 도덕성 문제 등 여러 가지 문제의 소지가 있기 때문입니다. 이러한 경우 Middle Man의 역할이 매우 중요하며, 정부 소유 토지의 매입을 성공적으로 성사시키느냐 여부는 Middle Man에게 전적으로 의존하게 되어 있습니다.
또한 매각허가서(Sor Cho Nor) 내용에 별도의 조건이 첨가될 경우를 대비하여, 첨가 조건에 따라 매수대금을 조정할 수 있는 조항을 매매계약서에 삽입하실 것을 권유 드리고 있습니다.
6. 국유지 매수금액의 결정 기준
국유지 매수금액의 결정 기준은 정부의 ‘매각 대금’에 중개인(Middle Man)의 ‘수수료’를 합산하여 결정됩니다. 따라서 매수인으로서는 위 합산금액만 알게 되며, 정부의 매각 대금과 중개인의 수수료에 대하여는 구체적인 금액을 알 수 없습니다.
또한 이에 추가로 국유지 위에 불법점유자 또는 불법건축물이 존재할 경우 그 이주 및 철거비용이 매매대금에 포함되게 됩니다.
7. 미등기 토지의 소유권 획득 방법 및 절차, 시기
캄보디아 지방은 물론 프놈펜 수도에도 미등기 토지가 적지 않게 존재하고 있으며, 이러한 토지의 소유주는 대부분 1997년 이전 군사정부(Military Authority)가 자신에게 토지를 수여하면서 발급하여 준 점유 확인서(certificate)를 소지하고 있습니다.
이러한 미등기 토지는 세금 납부 등 여러 가지 이유로 존재하고 있는 것이 실정입니다. 하지만 실제 소유주들이 소지하고 있는 점유 확인서(certificate)가 법률적 검토 후 정확하다는 판정을 받는다면, 점유 확인서(certification)를 가지고 등기소에 가서 매수인 이름으로 직접(매도인 이름을 거치지 않고) 소유권등기(Title Deed)를 할 수 있습니다.
따라서 첫째, 점유 확인서(certification)에 대한 철저한 검증과 둘째, 매매계약서 작성 시 칸 등기(Title Deed at Khan)가 날 때까지는 매매 대금의 지급에 신중을 기하는 등 법적 안전 장치를 고려하시는 것이 필요합니다.
8. 토지 소유권 이전 절차 및 방법
소유권등기를 이전하기 위하여는 먼저 그 토지가 등기되어 있는 하급 행정구역(Commune/Sangkat – District/Khan)의 장(the Chief)으로부터 확인을 거친 후, 최상 급 행정구역인 Phnom Penh Cadastral Office에 가서 하급행정구역으로부터 확인을 받은 Title Deed(등기권리증)와 계약서 등 필요한 서류를 등기 신청서와 함께 제출하여야 합니다. 마지막으로 세금을 납부하면 등기이전 절차가 완료됩니다.
9. 개인 소유의 토지에 대한 국가의 강제 회수의 권한이 있는지
본 의견서의 앞부분에서 설명 드린 바와 같이 토지법 제5조에 따르면 공공의 이익을 위해서 개인 소유의 토지를 국유화 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 그러나 이 경우에도 적법한 절차에 따라 이루어 져야 하며 미리 정당하고 공평한 가치를 지불하도록 되어 있습니다.
10. 토지 매입 시 지장물(건축물 등)에 대한 보상 기준 및 절차, 방법
일반적으로 캄보디아 내에 지장물에 대한 보상 기준 및 절차, 방법 등에 대한 통일된 규정이나 상관례는 없습니다. 다만 매도인이 직접 지장물을 철거하는 책임을 부담하므로, 이 비용(및 보상)은 전체 토지매매 대금에 포함되어 있다고 볼 수 있습니다. 그리고 그 절차와 방법은 전적으로 매도인의 재량에 달려있지만, 매수인은 그 철거 시한을 잔금 지급 전으로 매매계약서에 규정함으로서 안전성을 확보할 수 있겠습니다.
* 캄보디아 부동산 담보설정 관련하여서는 다음 호에 설명드리겠습니다.
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| 기사입력: 2010/03/04 [10:45] 최종편집: ⓒ vietnam2day |
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